Immer mehr Niederländer investieren in ein Ferienhaus in Deutschland. Dies hat verschiedene steuerliche Konsequenzen für niederländische Käufer.
Einkommensteuer
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Deutschland weist Deutschland die Steuerpflicht für in Deutschland gelegene Ferienimmobilien zu. Der niederländische Käufer hat aufgrund des Erwerbs der Immobilie in Deutschland eine beschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Bezüglich der Einkommensteuer sind folgende Fälle denkbar:
Das Ferienhaus wird ausschließlich selbst genutzt. Wer seine Immobilie in Deutschland ausschließlich selbst nutzt, muss keine Einkommensteuer zahlen. In Deutschland gibt es keine Vermögensteuer.
Das Ferienhaus wird vermietet. Grundsätzlich ist auf die Mieteinnahmen eines Ferienhauses Einkommensteuer zu entrichten. Bezüglich der Vermietung sind folgende Fälle denkbar:
Vermietung ausschließlich durch den Käufer selbst. Vermietet der Käufer seine Immobilie selbst, muss er dem deutschen Finanzamt nachweisen, dass die Vermietung des Ferienhauses der Gewinnerzielung dient. Eine Gewinnerzielungsabsicht liegt vor, wenn der Käufer über einen prognostizierten Zeitraum von etwa 30 Jahren einen Gewinn erzielt, d. h. seine Einnahmen seine Ausgaben übersteigen. Wenn dies nicht der Fall ist und der Ferienhausbesitzer letztendlich einen Verlust erleidet, stuft das Finanzamt die Vermietung als Hobby ein, und der Eigentümer muss die Einnahmen nicht versteuern. Erzielt er jedoch einen Gewinn, ist dieser einkommensteuerpflichtig. Verluste aus der Anfangsphase werden in Deutschland mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet. Erfolgen keine weiteren Einnahmen, können sie auch unbegrenzt mit zukünftigen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden.

In Deutschland wird die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen nach dem Zuflussprinzip erhoben. Das bedeutet, dass alle im Kalenderjahr erzielten Mieteinnahmen abzüglich aller im Voraus bezahlten Anschaffungskosten einen Gewinn oder Verlust ergeben. Folgende Kosten können als Anschaffungskosten in die Steuererklärung einbezogen werden:

• Abschreibung des Gebäudes (2 %)
• Abschreibung des Grundstücks/Gartens
• Abschreibung des Inventars
• Hypothekenzinsen
• Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom, Grundsteuer)
• Versicherung
• Reparatur-/Renovierungskosten
• Telefonkosten
• Transportkosten

Anschaffungskosten sind steuerlich absetzbar, soweit sie sich auf den Vermietungszeitraum beziehen. Wird das Ferienhaus nicht nur vermietet, sondern auch vom Eigentümer bewohnt und gibt es im Laufe des Kalenderjahres Leerstandszeiten, werden die Anschaffungskosten entsprechend abgesetzt.

Vermietung durch den Käufer mit Unterstützung eines Ferienvermittlers: Der Käufer des Ferienhauses schließt einen langfristigen Vermietungsvertrag mit einem Ferienvermittler ab. Dieser Vertrag regelt, dass der Ferienvermittler im Auftrag des Käufers Mietverträge mit verschiedenen Feriengästen abschließt und der Käufer das Ferienhaus nur während bestimmter vertraglich vereinbarter Zeiten selbst nutzen darf. Abgesehen von der gelegentlichen Eigennutzung steht das Ferienhaus zur Vermietung zur Verfügung. Das Finanzamt geht in diesem Fall von einer gewinnorientierten Vermietung aus, und die Anschaffungskosten werden nur für den Zeitraum der Eigennutzung abgesetzt. Leerstand wird der Vermietungsdauer zugerechnet.

Unter bestimmten Umständen betrachtet das Finanzamt das Ferienhaus nicht als Mieteinnahmen, sondern als Betriebseinnahmen. Der Gewinn daraus unterliegt der Einkommensteuer und, falls er 24.500,00 € übersteigt, zusätzlich der Gewerbesteuer. Das Ferienhaus gilt als Betriebsvermögen und unterliegt beim Verkauf der Einkommensteuer.
Vermietung an einen Ferienveranstalter: Schließt der Käufer des Ferienhauses einen langfristigen Mietvertrag mit einem Ferienveranstalter ab und vermietet dieser das Ferienhaus eigenständig und auf eigene Kosten an Feriengäste, erzielt der Eigentümer Mieteinnahmen. Selbstverständlich geht das Finanzamt von einer gewinnorientierten Vermietung aus. Wie bereits erwähnt, entstehen Einnahmen, wenn die Einnahmen die Anschaffungskosten übersteigen.

In diesem Fall gilt das Ferienhaus als Privatvermögen. Der Verkauf der Immobilie unterliegt nur dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf des Ferienhauses weniger als zehn Jahre liegen. Der Verkaufsgewinn ist einkommensteuerpflichtig. Er setzt sich in diesem Fall aus dem Verkaufspreis abzüglich des historischen Kaufpreises zuzüglich der Wertminderung der Immobilie zusammen. Der Gewinn wird nur besteuert, wenn er 600,00 € übersteigt.

Quelle: http://strick.de

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